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Cos’è la nuda proprietà?

Pubblicato da Paola Candi sopra 18 Dicembre 2018
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Sono sempre di più gli italiani che decidono di optare per una forma di compravendita molto interessante: la nuda proprietà. A questo fenomeno hanno sicuramente contribuito alcuni fattori, tra cui la crisi immobiliare e le maggiori difficoltà di accesso al credito, unitamente all’incertezza dei mercati finanziari. Anche l’evoluzione demografica, che vede un progressivo invecchiamento della popolazione, ha contribuito alla diffusione di questa tipologia di compravendita, infatti molti anziani scelgono di vendere la propria abitazione pur continuando a viverci.

Cos’è la nuda proprietà

Per chi non conosce questo istituto, è importante spiegare cos’è la nuda proprietà e cosa implica sia per chi vende sia per chi acquista. L’articolo 832 del Codice Civile sancisce che con la nuda proprietà un soggetto diventa proprietario di un bene, pur non potendone usufruire immediatamente. Infatti sull’immobile esistono dei diritti reali, come l’usufrutto, e il proprietario conserva soltanto la “nuda proprietà” dell’immobile. In sintesi, vendere la nuda proprietà significa vendere sì l’immobile, conservando comunque il diritto di viverci per tutta la vita.

Nuda proprietà: quali sono i vantaggi

La nuda proprietà comporta molti vantaggi sia per chi vende sia per chi acquista: infatti il venditore (generalmente un anziano) può ottenere un utile immediato vendendo la propria casa e continuare a goderne fino alla morte. Per l’acquirente, invece, acquistare una nuda proprietà significa beneficiare di un prezzo agevolato rispetto al valore attuale del mercato immobiliare, tenendo anche conto dell’età dell’usufruttuario. Infatti occorre sapere che dal valore dell’immobile viene decurtato il valore dell’usufrutto, il che non è poco. E non solo: durante il periodo in cui l’usufruttuario continuerà ad abitare nell’abitazione, si avrà un incremento del valore di mercato dell’immobile. L’acquirente potrà contare nel futuro utilizzo dell’immobile, che arriverà alla morte del venditore, quando verrà estinto l’usufrutto ed egli potrà ottenere il pieno possesso.

Comprare casa in nuda proprietà implica che, chi acquista, non può avanzare diritti relativi all’uso ma può rivendere la nuda proprietà realizzando un guadagno che potrebbe derivare da una sopraggiunta rivalutazione del bene immobile.

A chi appartengono gli oneri della nuda proprietà

La nuda proprietà è a tutti gli effetti un contratto di compravendita, seppur molto particolare. E quindi, come per ogni acquisto, anche in questo caso vi saranno degli oneri da sostenere, in particolare in relazione alle spese richieste per il mantenimento in buono stato dell’immobile, che sono a carico dell’usufruttuario. Sarà dunque chi abita l’immobile a prendersi carico delle spese relative al corretto funzionamento degli impianti e alla manutenzione ordinaria. Dovrà altresì preoccuparsi di non arrecare danni o modificare in maniera sostanziale le caratteristiche strutturali dell’immobile, che vengono iscritte in sede di atto notarile. Ogni modifica sostanziale, infatti, dovrà essere approvata dal proprietario della nuda proprietà.

Considerando invece le spese straordinarie o strutturali, ad esempio quelle relative al cambio degli infissi o al rifacimento dell’intonaco, queste dovranno essere sostenute da chi ha acquistato la nuda proprietà.

E per quanto riguarda le imposte? IMU, TASI e IRPEF rimangono a carico di chi detiene l’immobile perché si ritiene che è colui che gode della disponibilità materiale dell’immobile a dover pagare le imposte allo Stato. Ecco uno dei motivi per cui acquistare la nuda proprietà risulta davvero conveniente, poiché di fatto si rimanda il momento in cui si è soggetti alla tassazione prevista per la proprietà di immobili.

Com’è calcolato il prezzo di vendita

Chi sceglie di acquistare una casa con la formula della nuda proprietà lo fa perché intende fare un investimento a lungo termine, quindi non ha fretta di abitare ma ad esempio vuole investire per i propri figli e per il futuro. Quando si acquista un immobile di questo tipo è comunque importante valutare attentamente il prezzo del bene per essere sicuri di realizzare un buon investimento.

Come viene calcolato il prezzo di vendita della nuda proprietà? In questi casi è fondamentale rivolgersi a un professionista per farsi fare una perizia che consideri unitamente al valore di mercato attuale dell’immobile anche l’età di chi vende. Per il calcolo della nuda proprietà, infatti, occorre prendere in considerazione il valore di mercato e applicarvi un coefficiente secondo l’età dell’usufruttuario: questi coefficienti variano in base alle aspettative statistiche di vita in Italia e al tasso di interesse legale in vigore in quel momento. Tali elementi ci permetteranno di fare una valutazione statistica di quanto potrebbe durare il contratto e capire se l’investimento che stiamo per fare è davvero conveniente. Eventualmente, potremmo anche fare una controfferta se riteniamo che il prezzo richiesto per la nuda proprietà sia troppo elevato.

Come avviene la vendita

La vendita della nuda proprietà è comparabile a qualsiasi vendita immobiliare, per cui l’iter previsto sarà praticamente lo stesso. Quindi, occorrerà far ricorso a un notaio per stipulare l’atto di vendita della proprietà. Inoltre, se si ricorre a un’agenzia immobiliare per acquistare la nuda proprietà di una casa bisognerà pagare la provvigione prevista all’intermediario.

Come avviene il pagamento? Due sono le modalità previste per il pagamento della somma pattuita: è possibile pagare tutta la cifra in sede di atto notarile, oppure se viene stipulato un accordo tra le parti per la rateizzazione mensile, è possibile pagare a rate la somma dovuta. Per il venditore questo potrebbe diventare una rendita fissa comparabile ad una pensione.

Bonus prima casa e acquisto nuda proprietà

A molti interesserà sapere se il bonus prima casa vale se compro la nuda proprietà. Le agevolazioni previste per la prima casa si applicano anche a questa tipologia di compravendita, pertanto è possibile usufruire del bonus prima casa nel caso di acquisto di una nuda proprietà. Ovviamente si dovranno rispettare le condizioni previste per poter richiedere il bonus prima casa, ovvero:

  • non possedere nello stesso Comune un altro immobile idoneo ad essere adibito ad abitazione oppure in comunione con il coniuge;
  • non essere titolare di diritti di uso, usufrutto, abitazione su altro immobile nel medesimo Comune;
  • non essere titolare di altro immobile su tutto il territorio nazionale per il quale si abbia già usufruito delle agevolazioni prima casa.

Inoltre la casa che si acquista in nuda proprietà non deve essere un immobile di lusso. Come ultima condizione, infine, il contribuente dovrà trasferire la residenza entro 18 mesi nel Comune in cui è situato l’immobile, altrimenti non potrà avere diritto all’agevolazione fiscale e dovrà versare le maggiori imposte non pagate, oltre alle sanzioni irrogate dal Fisco.

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